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以通谋虚假意思表示实施的法律行为无效

来源:山东高法 | 时间:2019-08-13 | 阅读: 次


案情

? ? ?王某自2008年起开始租赁韩某房屋。王某于2014年9月注册成立某金属制品公司。韩某与某金属制品公司签订房屋租赁合同一份,合同约定:韩某将房屋出租给某金属制品公司,租赁期自2012年6月5日起至2021年6月5日止;房屋租金每年18000元。王某在该合同乙方处签字并加盖某金属制品公司印章。合同落款处时间为2012年6月1日。韩某主张该合同实际签订时间为2016年,某金属制品公司主张合同实际签订时间为2017年。2017年11月20日,韩某与王某签订协议书,约定:韩某因房屋拆迁向王某付拆迁补偿费40000元,王某应于11月25日交还房屋。王某按协议约定的时间将房屋腾空。

? ? 韩某诉至法院称,2012年至2017年,某金属制品公司租赁其房屋用于经营,共应支付租金99000元,实际该公司于2012年、2013年、2014年、2015年及2016年分别支付租赁费8000元、8000元、11000元、11000元及11000元,剩余租金未支付。韩某请求判令某金属制品公司支付租金41000元。某金属制品公司辩称,王某自2008年开始租赁涉案房屋,房租均是一年一清,从未拖欠,一直交到2017年。2017年韩某得知涉案房屋要拆迁,其以能够多获得拆迁补偿为由让王某签下涉案房屋租赁合同,该合同应属无效合同。

分歧

涉案房屋租赁合同是否有效,决定着韩某诉讼请求应否得到支持。对此,存在不同意见:
? ? 第一种意见认为,根据双方陈述能够认定,涉案房屋租赁合同实际签订时,某金属制品公司已经注册成立,王某作为公司经营者在该合同上签字并加盖公司印章,故涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。某金属制品公司主张韩某以能够多获得拆迁补偿为由让王某签下涉案房屋租赁合同,未提交证据予以证明,对该项抗辩事由不应采纳;
  第二种意见认为,对涉案《房屋租赁合同》,某金属制品公司抗辩主张该合同非双方真实意思表示,是为其他目的的虚假意思表示。从该合同载明的签订时间、韩某主张签订合同的目的、某金属制品公司交付租金的情况和韩某主张欠付租金的情况以及涉案房屋拆迁情况等综合分析,不能确定该合同是双方真实意思表示,故对该合同效力不应确认。
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评析

笔者同意第二种意见,理由如下:
  从本案现有证据和当事人陈述看,涉案《房屋租赁合同》是否是双方真实意思表示,不能确定。其一,《房屋租赁合同》尾部时间为2012年6月1日,而作为合同主体的某金属制品公司的营业执照上显示其注册成立时间为2014年9月25日,合同尾部载明的时间早于某金属制品公司成立时间。韩某先主张《房屋租赁合同》签订于2012年,后主张合同是2016年中旬补签。对《房屋租赁合同》签订时间这一重要事实,韩某作出前后相差数年的不一致陈述且未作出合理说明。其二,韩某主张某金属制品公司在2014年9月之前是居住涉案房屋,后来改为居住加经营,而合同约定房屋租赁用途仅作为住房使用,某金属制品公司的行为违反了合同约定,签订《房屋租赁合同》是为更好地明确双方的权利义务。但韩某未证实某金属制品公司有违约行为,且《房屋租赁合同》存在数处空白项,对租金交纳期限等事项未予明确,虽然约定了房屋用途,但不能体现如何进一步明确了双方的权利义务,故《房屋租赁合同》不能体现韩某主张的补签该合同的原因和目的。其三,某金属制品公司主张双方签订《房屋租赁合同》的目的是应韩某要求、为了韩某多获取房屋拆迁补偿款。双方因房屋拆迁于2017年11月20日签订协议书等事实已经生效判决确认,某金属制品公司关于签订合同目的的主张与该事实对应。其四,双方对《房屋租赁合同》产生争议,韩某未提交其他证据予以佐证。
  韩某依据《房屋租赁合同》,主张某金属制品公司从2012年至2017年每年均拖欠房屋租金,不符合常理。其一,韩某主张某金属制品公司在前述期间每年支付的租金均不足,但未提交证据证实其对租金数额提出过异议,亦未提交证据证实其向对方提出过补足租金差额的要求或者采取了其他权利救济措施。其二,按照韩某的主张,2016年补签涉案《房屋租赁合同》时,某金属制品公司已经拖欠其租金,而在双方补签该合同时,并未体现某金属制品公司欠付租金问题。其三,2017年11月20日韩某与王某签订协议书,约定因租赁房屋拆迁,韩某向王某支付拆迁补偿费及王某向韩某交房时间。此时,按照韩某主张,王某及某金属制品公司仍欠付其房屋租金,但协议中亦未体现欠付房屋租金问题。即在双方租赁关系即将结束时,韩某未提出用补偿款抵顶欠付租金等主张。在前述期间内,韩某有条件对抗对方违约行为或能够进行权利救济,但其未提交证据证实其采取了正当合理措施,与常理不符。
  从前述分析可以看出,涉案《房屋租赁合同》实为本案当事人为其他目的而作出的虚假意思表示,并非为约束双方租赁关系。按照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定,当事人以虚假的意思表示实施的法律行为无效。故一审法院依据第一种意见作出裁判后,二审法院依据第二种意见进行了改判。

来源: 作者:?翁秀明
单位:东营市中级人民法院

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